💵🏢 Investir en immobilier commercial

Bonjour tout le monde, j’espère que vous allez bien et que les affaires sont bonnes ! 💼

Lorsque vient le temps d’investir en immobilier, plusieurs options existent.

La plus connue et la plus accessible est l’investissement dans des petits plex.

Je parle ici de tout immeuble à logements de 5 unités et moins.

Celles-ci sont assez accessibles puisqu’on qualifie sur nos revenus personnels.

C’est souvent comme ça que les gens commencent leur aventure en immobilier malgré la rentabilité réduite de ce type d’investissement.

Il y a cependant une autre façon de faire qui est beaucoup moins abordée, l’immobilier multi logement. Tout ce qui est 6 logements et plus.

Cette classe d’actif est en général beaucoup plus rentable. Ces actifs sont achetés exclusivement pour le côté financier ce qui leur confère un avantage par rapport à la rentabilité.

Édition #163 🔖 30 juin 2024 ⌚ Durée de lecture : 4.34 minutes

L'entrée dans le marché du multilogement est souvent perçue comme difficile en raison de la mise de fonds substantielle requise. Cependant, malgré les coûts initiaux plus élevés, la rentabilité est très intéressante. Voici quatre raisons qui rendent le multilogement (6 logements et plus) plus attrayant que les petits plexs.

1. Barrières à l’entrée : un atout caché

   • Les barrières à l’entrée du multilogement, bien que plus élevées, réduisent la compétition.

   • Surmonter ces barrières peut permettre de se développer plus facilement dans un marché moins saturé.

2. Différence dans le type d’actif

   • Les petits plex sont souvent achetés pour y habiter, ce qui influence leur valeur de manière subjective. Les gens sont prêts à payer plus cher pour des facteurs émotifs.

   • Les gros plex sont évalués sur des bases financières, agissant comme des produits financiers avec une valeur plus stable et prévisible.

3. Prévisibilité des gros plex

   • La valeur des gros plex est plus prévisible, car elle dépend principalement des revenus locatifs. C’est également possible d’avoir une influence plus directe sur la valeur de l’immeuble en optimisant les revenus.

   • Cette prévisibilité réduit le risque, contrairement aux petits plex dont la valeur est moins corrélée aux revenus.

4. Flux financiers plus intéressants

   • Les petits plex peuvent générer un cashflow négatif, obligeant les propriétaires à couvrir les déficits.

   • Les gros plex, souvent à cashflow positif, sont mieux positionnés pour résister aux fluctuations économiques, augmentant ainsi leur valeur locative.

Le vocabulaire de l’immobilier multi logements

Les concepts financiers de l’immobilier commercial sont plutôt simples, mais il y a certains termes fondamentaux à connaitre. Il y a également beaucoup d’acronymes, donc voici une description de ceux-ci.

Voici des chiffres basés sur un immeuble réel que je vais utiliser à titre d’exemple.

• Prix d’achat : 2 995 000 $

• Nombre de logements : 15

• Revenus bruts : 288 000 $

• Revenus nets : 194 000 $

Voici l’immeuble en question, clique ici pour voir la fiche de l’immeuble.

CPL : Coût par logement, simplement le prix divisé par le nombre de logements.

Ex : 2 995 000 $ / 15 = 200 000 $

MRB : Multiplicateur de revenus bruts, ceci est un ratio entre les dollars investis et le revenu brut que ça rapporte.

Ex : 2 995 000 $ / 288 000 $ = 10,4

MRN : Multiplicateur de revenus nets, ceci est un ratio entre les dollars investis et le revenu net que ça rapporte.

Ex : 2 995 000 $ / 194 000 $ = 15,44

TGA : Taux global d’actualisation, celui-ci est particulièrement important puisque c’est ce chiffre qui est utilisé pour déterminer le montant possible de financement.

Le calcul n’est pas très complexe non plus, c’est l’inverse du MRN.

Ex : 194 000 $ / 2 995 000 $ = 6,47 %

Celui-ci est très intéressant puisqu’il permet de savoir si l’effet de levier sera rentable. Par exemple, si le prêt est à 5%, l’effet de levier permet de faire 1,47% de valeur ajoutée sur la valeur du prêt.

Cependant, l’inverse indiquerait une destruction de valeur.

Revenu net normalisé (RNN)

Le revenu net normalisé (RNN) mesure la rentabilité nette d'un immeuble locatif après déduction des dépenses. Il est utilisé pour évaluer la valeur de l'immeuble, notamment dans le calcul du taux global d’actualisation (TGA).

Calcul du RNN

RNN=Revenus bruts−(Dépenses opérationnelles + Dépenses normalisées)

Dépenses opérationnelles

Ces dépenses sont les dépenses réelles de l’immeuble qui sont faciles à avoir précisément.

• Taxes municipales

• Taxes scolaires

• Assurances

• Coûts en énergie

Dépenses normalisées

Ces dépenses sont différentes pour chaque investisseur dépendamment de si la gestion sera faite par le propriétaire ou donnée à contrat. C’est pour ça que pour fins de comparaison, les banques utilisent les normes de la SCHL.

• Gestion de l’immeuble

• Conciergerie

• Entretien et réparations

• Inoccupation

Les dépenses normalisées, standardisées par la SCHL, assurent que l’immeuble pourra couvrir toutes les dépenses, même en cas de reprise pour défaut de paiement, et permettent une comparaison équitable entre différents immeubles.

Voici un guide pour avoir plus de détails sur les dépenses normalisées.

La mise de fonds

Puisque le financement de l’immeuble est basé sur les revenus de l’immeuble et non vos revenus personnels. Dans le marché actuel, il y a beaucoup d’immeubles qui demandent une mise de fonds énorme.

L’immeuble que j’ai pris en exemple nécessite une mise de fonds de 750 000 $ !

Avantages et inconvénients des petits plex vs. multilogements

Conclusion

Au final, je crois que pour quelqu’un qui débute en immobilier, les petits plex demeurent une option plus intéressante.

La barrière à l’entrée beaucoup moins grande et les options de financement avantageuses sont intéressantes.

Cependant, comme vous le savez déjà, je suis convaincu que ce qui est encore mieux c’est l’investissement dans des entreprises privées. Les marges de profit sur des immeubles sont très faibles. C’est pour ça que pour avoir un bon rendement les investisseurs utilisent un effet de levier énorme. Cet effet de levier expose les investisseurs à beaucoup de risque.

Écoute ce vidéo pour apprendre à générer des rendements plus intéressants qu’en immobilier sans avoir à utiliser trop d’effet de levier.

En espérant que tu as appris une ou deux choses sur l’immobilier multilogement dans cette édition.

Bonne journée et à dimanche prochain !

 Hubert Côté

Avertissement

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